申し込みをした人の属性、担保となる不動産の価値、質、など総合的に判断されているようです。
収入が多いからといって、購入する不動産の担保価値に問題があれば審査に通らないかもしれませんし、不動産の価値は高くても、返済能力がなければ話になりません。

チェック項目として、個人の信用情報、勤務先や勤続年数、健康状態、年収などがあげられます。
個人信用情報とは、クレジットカードを作ったり、借入などをすると、その記録が個人情報として登録されます。
金融機関は住宅ローンの申し込みがあった場合、この情報を確認します。
延滞した事がある場合や、他の金融機関からの借入がある場合は、それらがすべてわかるようになっているので、借入が難しくなるでしょう。

しかし、他の借入があるからといって必ずしも審査に通らないわけではありません。
完済していれば問題ないでしょう。
クレジットカードを何枚も持っていると、そのカードのキャッシング可能額が借入金とみなされる事も多いので、普段利用しないクレジットカードは解約しておいた方がいいでしょう。

住宅ローン減税は、購入した住居に入居した時期により、最大控除額に違いがあります。
また、所得税の減税制度なので、毎年の所得税、住民税によっても減税額に違いが出るのです。
住宅の種類によって控除額に違いがあります。
一般住宅の場合、控除期間は10年で、控除率は住宅ローン対象残高の１。
０％です。
長期優良住宅の場合は、控除期間は同じく10年、2010年と2011年の控除率は住宅ローン対象残高の１．２％で、2012年、2013年は１．０％です。
入居した時期によって控除額が減っていく制度になっているので、注意が必要です。
一般住宅の場合、入居が2010年までは最大控除額が500万円ですが、その翌年から100万円ずつ減額されてしまいます。
長期優良住宅では、2011年までは最大控除額は600万円ですが、2012年では400万円、２０１３年では300万円と減額されます。

次に、減税を受けるための条件です。
減税を受ける年の所得金額が3000万円以下であること、住宅取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き住んでいること、民間金融機関等からの借入があること、返済期間が10年以上であること、住宅が中古の場合は築年数が20年以内であること、登記上の床面積が50平米以上であること、などです。

年収や借入金額が多いほど、減税額も多いようで、年収と借入金額によっては2011年に入居するよりも、2010年に入居した方が減税に有利なケースもあるようです。

・ 固定金利型（全期間固定型）…契約の時点で、借入期間の金利が固定されるタイプです。
完済時までの全期間、金利が一律のものと、11年目以降の金利が当初の10年間よりアップする段階金利型のものもあります。
毎月の返済額や総返済額が固定されるので、金利が上昇しても安心できる。
将来の返済内容まで確定できるので、ライフプランも立てやすく、家計の管理もしやすい。
しかし、変動金利タイプより金利破綻亀に設定されている。

・ 固定金利選択型…借入当初から、2年、3年、5年、10年、15年などの一定期間の金利を固定するタイプ。
固定金利の期間が短いほど、当初の金利が安い。
期間終了後は、変動金利型や、再度、固定金利選択型を選ぶ事ができ、その時点の金利で、その後の毎月の返済額が再計算される。
金利変動幅や返済額についての上限などが設定されていないため、金利が大幅に上昇した場合は返済額が増加する。

・ 変動金利型…通常、1年に2回、金利の見直しを行うので、金利変動の影響が大きい。
金利が大きく上昇すると、元本が減らず、未払いのリスクが生じる恐れがある。

また、収入の安定も重要になるので、勤続年数も短すぎると難しくなります。
3年以上が目安です。
ただし、同じ業種や業界でキャリアアップのための転職をしたばかりという場合は、勤続年数が短くても大丈夫な場合がありますので、金融機関に相談してみましょう。
勤務先も重要なチェックポイントです。
大企業であれば安定した収入を評価されますが、中小企業の場合、審査は厳しいと思われます。

しかし、だからといって必ずしも審査に通らないというわけではありません。
あくまでも他のチェックポイントと総合的に判断されるからです自営業の人の場合も、事業の継続年数3年以上が目安となります。
自営業は、収入の安定性が図れないため、過去3年間の所得が審査対象です。
毎年の所得に波がある場合は、一番低い所得が審査の対象とされる事もあるので、安定的な収入が望ましいのです。

健康状態もチェックの対象です。
銀行の住宅ローンの場合、団体信用生命保険に加入できる事が条件の1つとなっていることがほとんどです。
つまり、生命保険に加入できる健康状態になければ、借入が難しいという事です。
また、一部の金融機関では、引受条件緩和型の団体信用生命保険の取り扱いもいっているので、高血圧や糖尿病でも加入できる場合もあります。

フラット３５とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して行っている、長期固定金利の融資です。
取り扱いは、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合などで行われています。
名前の通り、最長で３５年間固定金利が適用されます。
借入時に返済額が確定するので、返済プランが建てやすいのがメリットでしょう。
金利が変わらないということは、借入時の金利が重要となります。
低金利時に借入すると、将来にわたり低金利での返済が可能となります。
また、通常の住宅ローンでは必要となる保証料がかからず、保証人も必要ありません。
返済中に繰り上げ返済条件の変更を行う際も手数料はかかりません。
しかし、融資手数料、物件検査手数料はかかります。

フラット３５を利用条件は次の通りです。

・ 申し込み時の年齢が満７０歳未満の人（親子リレー返済を利用の場合は、７０歳以上も可）

・ 日本国籍の人、永住許可を受けているまたは特別永住者。

・ 年収に占めるすべての借入の年間合計返済額の割合が、次の基準を満たしていること（年収４００万円未満…３０％以下・４００万円以上…３５％以下）
融資額は１００万円以上８０００万円以下です。
金利は金融機関によって異なります。
いくつかを比べてみるとよいでしょう。

繰り上げ返済とは、既に借り入れているローンの毎月の返済額よりも多い金額を臨時で返済する事です。
方法は2通りあります。

まずは、期間短縮型です。
毎月の返済額はそのままで、返済する期間を短くするのが目的です。
支払い総額も抑えられます。
リタイア後も支払いが続く人や、収入の多い世帯にお勧めです。
もう一つの方法は、返済額軽減型です。
こちらは毎月の返済額を減らすのが目的で、支払い総額は少し増加してしまいます。
しかし、医療費や教育費などで負担が多い時は、この方法が有効でしょう。
また、繰上げ返済で重要なのは、利息軽減効果です。

この2つの方法では利息の軽減される額は大きく差があります。
例えば、上記の条件（3000万円を35年間、３％、元利均等毎月返済）での借入から5年後に約100万円で繰り上げ返済をしたとします。
期間短縮型の繰上げ返済を行った場合は、返済期間は1年9ヶ月も短縮する事ができます。
利息軽減額は約141万円です。

これに対し、返済額軽減型は、毎月の返済額は4200円ほど抑えることができます。
しかし、利息軽減額は約52万円と期間短縮方に比べ90万円も低くなってしまいます。
一般的には利息軽減効果の高い期間短縮型がお勧めといえますが、家庭の事情により、その効果を上手に使い分ける事ができるのです。

では、どんなケースであれば借り換えが有効でしょうか？また、どの様なメリットがあるのでしょうか？
借り換えをする際、重要なのはその目的です。
何のために借り換えをするのかをはっきりさせておく必要があります。

・ 返済額を減らしたい…借り換えの効果がわかりやすいのは、全期間固定金利型です。
現在の借入より低い金利のものに借り換えができれば、毎回の返済額、総支払額を減らす事ができます。
ただし、この時かかる諸費用などのコストを含めても総支払額が減らせるかどうかが鍵になります。
もし、住宅金融公庫等の住宅ローンで、団体信用生命保険を別に支払っている場合は、銀行ローンに借り換える事により、この保険料の支払いがなくなりさらに効果が期待できます。
総支払額が軽減できるかどうかは、現在のローンと同じ金利タイプで比べるとわかりやすいでしょう。

・ 金利上昇のリスクをなくしたい…変動金利や3年固定などを選択し、金利の見直しによって返済額が増えてしまったという人も多いでしょう。
将来の金利上昇が心配な時は、残りの返済期間を固定するようなものに借り換えるか、現在の固定期間よりも長い固定期間のものに借り換えることを検討してみましょう。
しかし、この場合の借り換えは、現状の返済額がアップしてしまう可能性もあります。
固定金利期間の終了まで待ってから借換えをと考えている人も多いようですが、その時点での金利が重要なのです。
固定金利期間終了時には金利が上がっている可能性もあります。
金利の低い時点で早めに切り換えるのがポイントです。

元利金等返済方法とは、毎回の返済額（元金と利息を足したもの）が同じ金額になるように返済する方法です。
毎回の返済額が、同じ金額になるように、返済していくものです。
毎回の返済額が同じなため、長期にわたる返済計画がたてやすいのが特徴です。
臨時に繰り上げ返済をしても支払利息を軽減ですることも可能ですが、元金が減るペースが遅いのがデメリットといえるでしょう。

元金均等返済方法は、借入元金を返済回数で割った額に、残高に対する利息を上乗せして返済する方法です。
毎回、一定額の元金を返済していくので、元利金等返済に比べ、ローン残高が確実に減り、トータルで支払う利息が少ないというものです。
しかし、当初の返済額が大きいため、返済負担が重いのがデメリットです。

住宅ローンは、借り入れる金額が多額なため、返済も長期にわたります。
返済の方法次第で、返済総額にも大きな差が出てくるようです。
では、この2つの方法では返済総額にどのくらい違いが出てくるのでしょうか？例えば、3000万円を30年間、金利３％ボーナス返済なしで借り入れたとします。

元利均等返済方法では、毎月の返済額は12万6,481円、返済総額は4,553,1万円、支払利息総額は1,553,1万円です。
元金均等返済方法では、毎月の返済額は15万8,333円、返済総額は4,353,8万円、支払利息総額は1,353,8万円となります。

このように、2つの方法を比べてみると、元金均等返済方法は支払利息の総額は少なくなっています。
しかし、返済当初の負担が大きく、返済計画に無理が生じる可能性があります。
返済開始後10年くらいは、収入の安定性や、子供の教育費の負担などの予測も見越した計画を立てることが大事です。

まず、金利タイプは変動、固定から選べます。
変動金利で年１．０７５％、固定金利（10年）で年１．７０％、固定金利（20年）で年２．５５％とネット銀行ならではの低金利です。
また、金利プランは借入前期において、基準金利より一律金利を引き下げる「通期引下げプラン」、当初の特約期間を重視して、基準金利より一律金利を引き下げる「当初引下げプラン」より選べます。

他の住宅ローンにはない最大の魅力とも言えるのが、どのタイプのものにも、8大疾病保障が無料で付帯できる、団体信用生命保険も無料というところでしょう。
さらに、保証料、一部繰上げ返済手数料も無料となっています。
一部繰上げ返済は1円から可能で、毎月の返済額は変更せずに返済期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間は変更せずに、毎月の返済額を軽減する「返済額軽減型」から選びます。

１件の申し込みで、変動金利タイプ・固定金利特約タイプのうち、2つの金利タイプを自分の都合に合わせて自由に組み合わせる「ミックス・ローン」という方法もあります。
異なる固定金利特約期間を組み合わせて「固定＋固定」というパターンもできます。
また、手続きや申し込みがネットで行えるのも人気の要素となっているようです。

これは、必要な箇所に数値を入れていくだけで毎月の返済額がいくらになるかを計算して割り出してくれるものです。
このシュミュレーションで具体的な数字を出す事でより明確な計画が立てられます。
シュミュレーションを行えるホームページはたくさんあります。
住宅ローンを扱う金融会社のほとんどのホームページで、シュミュレーションが行えるようになっています。
検索サイトで調べると、いくつものホームページが出てきますので、いろいろ試してみてください。

それらの中には、金利固定型・変動金利型など、いっぺんに何通りかのシュミュレーションを行えるものもあるので、借入方法を検討するのにも役立ちます。
また、金利が上昇した場合のシュミュレーションもでき、大変便利です。
住み替え時の資金計画を立てられるものや、借り換え時の差額を計算できるものなど、いろいろなことがシュミュレーションできます。

また、不動産やの物件情報に住宅ローンのシュミュレーションがついている事も多いので、気になる物件を購入する際の具体的な数字を把握できます。

完済時まで、ずっと金利引き下げのメリットを受け続けたい人には、「ずーっとうれしい金利コース」です。
金利は変動タイプ、固定特約タイプから選びます。
完済まで、店頭表示金利より年－1．20％です。
借り替えまたは自己資金20％以上ならさらに年－0．2％となります。
借入期間は2年以上35年以内です。

借入当初の月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人は、「最初にうれしい金利コース」です。
諸費用がいろいろとかかる借入時。
この期間を店頭表示金利より年－1．70％。
3つの期間（10・15・20年）から当初固定特約期間を選択でき、同期間が過ぎても、完済まで店頭表示金利より年－1．00％となります。
こちらも借り替えまたは自己資金20％以上でさらに年－0．2％です。

将来の金利上昇が不安だから、長期間固定金利にしたいという人は、「ずーっと固定金利コース」がよいでしょう。
金利を固定できるので、完済まで金利は変わりません。
借入期間は21年以上35年までとなります。
以上3つのコースはいずれも保証料が別途かかります。

この他にも、住宅金融支援機構の住宅融資保険を付保した「住宅融資保険付住宅ローン」や特定住宅融資保険を付保した「フラット35・保証型住宅ローン」、「7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン」というものもあります。
これは、3大疾病のガン・脳卒中・急性心筋梗塞、４つの生活習慣病、高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変で一定期間仕事ができなくなってしまったら、返済をサポートしてくれるというものです。

方法は２つあります。
まずは任意売却です。
これは、所有者と債権者（金融機関など）双方合意のもとに、一般市場にて不動産を売却する方法です。
もちろん、適正価格で売却します。
もう一つは競売です。
債権者が担保としていた不動産を差し押さえ、債務を回収するために裁判所に申し立て、強制的に売却する方法です。
強制的に事が運ばれ、売却の事実もご近所に知られてしまいますし、売却価格も低くなります。

また、残りの債務は一括返済を求められる事が多く、問題は解決しません。
立ち退きを迫られ、強制執行されることも。
それに対し、任意売却には多くのメリットが考えられます。
市場価格での売却ですので、残りの債務額は減少します。
一般の売買ですので、ご近所に知られる事もありません。
引越の時期や費用なども協議できますし、売却後は残りの債務の返済を債権者と交渉することも可能です。
また、親族が協力してくれた場合、居住のまま、解決できる事もあります。

このように、返済ができないまま一人で悩んでいると、競売にかけられてしまうこともあります。
早めに専門家の手を借りてよい方法を見つけ出すのが最善といえるでしょう。

借入から融資までネットでできる「ネットdeホーム」を詳しく見て行きましょう。

借入の条件は以下の通りです。

・ 借入時の年齢が満20歳以上満70歳の誕生日までの人で、完済時満80歳の誕生日までの人。

・ 三井住友銀行指定の団体信用生命保険に加入できる人。

・ 三井住友銀行指定の保証会社の保証を受けられる人。

使い道は、本人が居住する住宅購入、新築資金。
ただし、必要資金を一括で支払うものに限ります。
融資金額は100万円以上1億年以内、融資期間は1年以上35年以内です。
ただし、固定金利特約型の場合は2年以上35年以内、超長期固定金利型の場合は、10年超35年以内となります。

返済は、「元利金等返済」「元金均等返済」のいずれかの方法です。

・ 変動金利型…新規融資率は、短期プライムレートに連動する長期貸出金利を基準とする利率にて決定します。
融資期間中、年2回金利の見直しをします。

・ 固定金利特約型…２・3・5・10年のいずれかの固定金利特約期間を選べます。
金利の変動はありません。

・ 超長期固定金利型…借り入れ期間に応じて金利が異なります。
借入期間の区分は、10年超15年以内・15年超20年以内・20年超35年以内です。

金利のタイプは、変動（半年型）金利タイプ・当初固定金利タイプ・長期固定金利タイプ・ミックスローンの４つです。

申し込みの条件は次の通りです。

・ 申し込み時の年齢が満20歳以上65歳以下で、勝ローン完済時の年齢が満80歳未満であること。

・ 連続した就業2年以上、かつ前年度の税込み年収が300万円以上の正社員または契約社員こと。

・ 自営業の人は、2年平均300万円以上の所得を有すること。

・ 日本国籍であること。
永住許可の内外国籍の場合は、日本国籍の配偶者または、永住許可のある外国籍の配偶者が連帯保証人になること。

夫婦や親子など、同居し持分を共有する住宅を二人でそれぞれローンを組むといった、ペアローンも可能です。

ペアローンの場合（上記の利用条件を満たした方）
・ 合算借入申し込み額が500万円以上であること。

・ 融資対象の物件を、二人の共有名義とすること。

・ 二人の関係が、一親等以内であること。

借入額は、500万円以上1億円以下、借入期間は5年以上35年以内です。

新生銀行の住宅ローンの大きな魅力でもあるのが、諸費用の安さです。
保証料、団体信用生命保険料は無料となっています。
これ以外の事務手数料等を計算しても、他の金融機関で借り入れた場合と比較すると、最大184万円のコストが軽減されているのです。
これは大変大きな金額ですね。

一般的に、住宅ローンの返済比率は年収の２５％以内が適正といわれているようです。
それ以上になると、生活に支障をきたす、貯金ができないなどの問題が生じるようです。
返済比率は「ローン支払額（年間）÷税込み年収×１００」で求められます。
では、返済比率が25％以内ならマイホームを購入しても大丈夫とすぐに行動を起こしてもいいのでしょうか？そんなに単純にはいきません。

子供は何人いるのか？将来教育費がどれだけかかるのか？共働きなのか、そうでないのか？ローンの返済期間は何歳までなのか？などなど、上げだしたらきりがありません。
日常の出費の仕方でも大きく差が出るのです。
25％以内でも厳しい場合もありますし、３０％でも大丈夫な場合もあるのです。
その家庭により、負担金額は左右されるという事です。
一般的な返済率で決めるのではなく、大事なのは自分が無理なく、住居費用に充てられる額はいくらなのかを割り出す事なのです。

住宅ローンは、「借りられる額」と「返せる額」は違うという認識を持ちましょう。
近年は、住宅ローンの商品の種類も豊富で、多様化しています。
これは良い面もありますが、リスクが大きくなっているともいえるのです。
きちんと調べ、住宅ローンについての知識を持っているのといないのでは大きな差が出てしまいます。
総支払額が百万単位で変わってしまう事もあるので注意が必要です。